南京燕子矶解码 市场退烧融创如何平衡地价与楼价

6月14日，一场“双限”下的南京土拍如期举行，结果如同苏州一样有地块被强制“熔断”，在这同一天，南京另一项目传出新动态——五个月前拍出的融创燕子矶“超级”正在紧锣密鼓进行规划公示。

规划方案上显示，地块将建13栋高层住宅和底商，而融创早在3月份就开始对项目进行宣传造势。

这是融创在南京带有“属性”的第一宗地，其诞生之初就为市场所关注，在目前南京楼市有所降温的背景下，它的未来入市将成为市场测温计。

融创南京路径

在燕子矶之前，融创在南京已经“摸索”了一年，燕子矶是融创“搭手”的第五宗地，但却是唯一一宗从头到尾由自己操盘的项目。

据观点地产新媒体此前报道，2015年5月，融创正式并购了浦口佛手湖的别墅项目二十四方，后被更名为融绿平台下别墅品牌“桃花源”，项目占地610亩，成为融创落子南京的首个项目；

同年6月，融创通过和葛洲坝(600068,股吧)组成联合体出现在南京土拍市场，顺利以32.3亿元拿下鼓楼区小市街道地块，但及至9月，融创悄然退出地块，由招商地产(000024,股吧)顶替了其“小伙伴”的位置。

同在9月，融创通过收购天朗获取江北2处项目，分别为G87地块案名臻园、M1地块两岸科技园项目。其中，臻园项目占地面积约62210平方米，两岸科技园项目约占地3500亩。不过后来融创最终并没有盘下两岸科技园项目，2015年11月30日，融创宣告终止两岸科技园的收购；

今年1月29日，融创单枪匹马出席燕子矶G69项目土拍现场，经过54轮激烈竞拍，以总价36.6亿元拿下的南京燕子矶G69地块燕子矶枣林村以西A，B地块，溢价率高达105%，成交楼面价达17945元/平方米，成为区域。

这是融创进入南京以来第一块独自通过招拍挂获得的土地，也是真正意义上由融创全权操盘的项目。

一如融创一贯的“快手”风格，融创在拿到地块后立马就开启了宣传模式。

3月16日，融创邀请南京众多主流媒体前往无锡楼盘参观其豪宅标杆项目，并将南京三子——桃花源、臻园、G69三个项目一同展示宣传。

在地块到手后的第四个月，融创就开始对地块“动刀”，开始着手平整土地、建围墙，及至6月14日，项目已到了规划批前公示的阶段。规划方案上显示，地块将建13栋高层住宅和底商，楼层最高到33层。相关人士称，地块案名最快下周可以公布。

未来入市前景

燕子矶从面世之日似乎就受到了市场极大的关注。

据观点地产新媒体了解，融创燕子矶项目处于南京城北，位处郊区，属于规划中的燕子矶新城板块。南京业内资深人士尹霄飞对观点地产新媒体介绍到，燕子矶板块此前处于“城乡结合部”的地位，以前多为化工厂用地，板块的基础设施尚不够完善，有许多遗留地块问题也需要解决，板块成熟还需要一定的时间。

具体而言，融创项目所处的地段为燕子矶新城偏向北部边缘的地带，距离主城区较为偏远，目前周边存有大量的二手房楼盘均价在1万-2万之间，周边在售新盘招商1872均价也在2.45万元/平方米的水平。另有统计数据显示，6月燕子矶板块的开盘均价还停留在20900元/平方米的水平。

尹霄飞表示，融创项目1.79万元/平方米的楼面价预计要卖到3万以上才能算的过来，他直言，现在想在燕子矶卖到3万“有点难度”。

另外，融创入市还有一个不可忽略的市场背景，即南京楼市高热后已有降温趋势。

据悉，融创拿下燕子矶之初，南京楼市尚处“高热”。从近三个月的数据来看，商品房成交也是一直呈现向上趋势。

3月南京全市新房成交14869套，4月增至14935套，5月更是高达15728套，成为南京史上成交记录最高的一个月。短短半年时间，南京商品住宅累计成交达到63962套，月均10660套，远超历史上最火爆的2015年和2009年。

但是，进入到六月份，南京楼市却有了“退烧”态势。

数据显示，虽然包括城北板块在内的南京主城八大板块房价仍然上涨，但涨幅有所缩减，包括6月开盘项目中有不少楼盘的价格较之前相比涨幅有所下降。

尹霄飞介绍到，近日，南京新盘入市相比前几个月“盘盘日光”的情景已经有所冷却了，大多数新盘只能实现9成左右的去化。同时，刚需需求基本已消耗殆尽，现在主要以改善型和投资型需求为主。

但是，他对下半年的南京楼市仍然持有乐观态度，“下半年房价应该不会下跌，只是会"缓涨"”。

因此，对于融创燕子矶项目的未来入市，他表示，按照目前融创的速度，预计今年年底应该会开始推广。但是板块成熟还需要更多的时间。