二手房买卖如何防范法律风险

前不久，一则题为《男子买房后房价大涨被裁定补偿卖家44万元》的报道引发热议，众多友参与到评论之中，在一项公开的络调查中，有90%以上的友认为裁定“不合理，有违契约精神”。

单是从文章的标题来看，普通民众基于朴素正义的心理得出“有违契约精神”的判断不难理解。但是事件本身真如文章标题报道的那样吗？我们且看媒体报道事件的大致经过；相关法律问题该如何理解，且听专业人士评论。

案情回放

2013年3月，冯先生以233万元的价格购入位于广州楼盘市越秀区松岗西路的房产一套，交易完成并成功过户后，适逢国家楼市新政出台，房价飙升，原房主向广州仲裁委员会提出了《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求，但被驳回，随后，其又向广州市中级人民法院提起民事诉讼，要求撤销广州仲裁委员会的仲裁裁决，广州市中级人民法院也驳回了其申请。其后，原房主又以交易显失公平为由提起仲裁。广州仲裁委员会随后作出裁决，由冯先生支付原房主44万余元补偿，冯先生不服仲裁裁决，向广州市中级人民法院提起撤销仲裁裁决的民事诉讼，目前广州市中级人民法院尚未作出裁定。

针对汹涌的社会舆论，本案的经办秘书对案件的相关情况进行了说明，指出仲裁庭主要是围绕本案交易是否显失公平进行了审理，澄清了本案的三个关键事实：1.涉案房屋买卖合同签订之时，业主为90多岁老人，常年患病住院，其委托代理人系房产中介，第一份买卖合同的买受人也为中介人员，随后再转由本案冯某作为买受人；2.前后两份房屋买卖合同面积存在差异，第二份房屋买卖合同现实面积比第一份多20余平方米，但是价款是依据第一份合同确定的；3.经评估机构评估，涉案房屋在签订时的交易价格与同一时段的市场价格存在40多万元的差距。根据上述事实，仲裁庭综合围绕是否损害了老人的权益、未计价的面积是否应予补偿、交易价格是否合理等方面进行综合判断，依据公平合理原则，由买家给予卖家40余万元的补偿。并特别说明，仲裁庭作出的裁决并非以现有的市场价格作为标准，不存在因房价上涨予以调整的因素。同时对本案是否违反“一事不再理”的问题进行了解释。此外，广州市中级人民法院，也在官方微信上以《澄清！这个“锅”广州中院真不能背》对一些络舆论把矛头对准法院进行了回应。

法律人士帮你理清相关法律问题

从以上案情回放可以看出，本案的事实并不像文章标题所说的那样。由于仲裁的不公开原则，我们无法得知本案更多的细节，因此不好妄下断论。但是，这一事件涉及的有关问题却值得我们深思，如媒体应该坚持什么样的舆论导向？我国法律对“合同显失公平”是如何规定的，显失公平的合同效力如何？仲裁机构是否属于官方机构？在日益火爆的二手房买卖中，应该如何注意防范法律风险？等等，这里我们采访了法律界相关人士，请他帮我们理清这些相关问题。

记者：媒体报道应该以事实为依据，合理引导社会舆论。但从“男子买房后房价大涨被裁定补偿卖家44万元”这件事情的经过来看，有关媒体在报道中是否有失偏颇？

王庆新律师：从文章标题来看，这样的媒体报道，确实能吸引读者眼球，尤其是在房价攀升，人人关切和法治观念、契约精神日益深入人心的今天，但是媒体舆论监督职能的发挥也应该以事实为依据，而不能为博取眼球而置事实于不顾。从广州仲裁委员会对本案事实的澄清来看，并不存在因房价上涨而予以调整的因素，房价上涨与裁决结果并没有直接关系，文章标题所反映的事实并不存在，同时文章标题所用的“裁定”这一概念并不准确。因此，新时期，媒体监督应该恪守以事实为依据的原则，通过高质量的媒体报道，合理引导社会舆论，赢得自身发展和职业声誉的同时使得媒体的社会公信力得以建立。

记者：这一事件引发社会关注的核心是之前的交易是否显失公平，虽然这一事件中，显示公平的情形是否存在，因新闻没交代更多细节，不好判断，但请您帮我们说明一下合同显失公平的构成要件以及显失公平合同的法律效力吧。

王庆新：最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失公平。因此，一个合同构成显失公平必须满足两个要件，即主观要件和客观要件。客观要件是指，合同当事人的权利义务明显不对等，违反公平、等价有偿原则，且显失公平的事实发生在“合同订立之时”。主观要件是，一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验。所谓利用自己的优势，是指一方利用其在经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件。所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。因此，认定一个合同本身是否构成显失公平，是一个综合考量的结果，必须具体分析，不能一概而论。

那么，显失公平的合同效力如何呢？我国《合同法》第54条规定：订立合同显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。但是在变更和撤销前，显失公平的合同是有效力的。

记者：关于仲裁也请您帮助读者做一个梳理吧。

王庆新：仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议交由非司法机构的仲裁员组成的仲裁庭进行裁决，而受该裁决约束的一种制度。仲裁机构，不是行政机关，不是司法机关，而是依法成立的民间机构，是一种社会服务组织。仲裁委员会就是一种常设的仲裁机构。仲裁实行“一裁终局”的制度，裁决作出后，不得就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉。当事人不服仲裁结果的，可以向仲裁委员会所在的中级人民法院申请撤销裁决。对于生效的仲裁裁决，当事人应当履行，否则另一方当事人有权向法院申请执行。

记者：从这一事件中我们不难看出，二手房买卖也是存在风险的，那么我们应该注意哪些法律风险，如何防范呢？

王庆新：随着我国房价的日益攀升，二手房买卖市场交易日益火爆。交易双方应注意法律风险的防范，尤其是买方，以免出现争议而遭受损失。对于买方而言，应着重注意以下几点：

1.查明房屋的权属状况。当事人应该到房管部门查询房屋权属登记状况，注意卖房人与档案中信息记载是否一致，如存在其他共有人，应和所有共有人签订合同；查看房屋是否存在抵押、查封等情形；房屋的产权性质，确保房屋可上市交易。

2.去实地查看房屋，除了了解位置、户型、结构等信息外，还需要进一步了解煤气、水、电、供暖、物业服务项目及收费标准等信息，并了解房屋是否存在出租的情形。

3.在签订房屋买卖合同时，应该明确约定交房时间、相关费用的负担，并约定违约条款和争议解决方式。

4.在付款上，应注意交易安全，尽量选择银行资金监管模式。

对于卖方而言，应该注重以下几点：

1.首先要审核买房人资格，同时了解买方购买能力。

2.在选择中介机构进行交易时，不宜与中介签订“到手价”这样的条款，不宜选择只由一家中介机构“全权代理”，以免被动。如果是中介代为收款，应该明确中介可能的违约责任，等等。