中国金茂业绩会：二线城市正在出现机会

二线城市正在出现机会，一线城市由于地价过高，竞争力正在减弱，所以中国金茂2016年会更关注一些经济比较活跃的二线城市。

观点地产 在突破300亿销售规模的这一年，中国金茂交出的业绩数据却不算亮眼。

这家房企在2015年合计录得收入221.1亿港元，同比下滑25%，公司所有者应占溢利下跌近三成至37.89亿港元，一并下滑的还有毛利及每股盈利。

“之所以去年报表呈现的数据下滑本质上有两方面的影响：一是由于长沙楼盘土地限售，导致2014和2015这两年中国金茂基本上都没有土地销售；另外，2014年正好是房地产欠年，这一年的销售是215亿，相比2013年只有个位数的增长。”在3月22日的香港业绩发布会上，中国金茂首席执行官李从瑞给出了上述解释。

对中国金茂来说，过去一年最为惹眼的数据当属合约销售，累计取得物业签约销售额278.07亿元，另有土地一级开发成交22.95亿元，两者合计301.02亿元。

在迈开规模增长的步调后，中国金茂在2016年定下了360亿元的销售目标：“有300亿来自二级开发，还有60亿是一级开发，300亿二级开发对应的货值大概是450亿。”

二线城市的机会

虽然在今年的销售构成中一线城市依然承担着将近六成的业绩诉求，但或许用不了太久，代表区域分布的饼状图将呈现此消彼长的微妙变化。

李从瑞透露，从中国金茂的投资角度来看，二线城市正在出现机会：“一线城市由于地价过高，竞争力正在减弱，所以中国金茂2016年会更关注一些经济比较活跃的二线城市。”

这些活跃的城市有诸多的共性，一是它的GDP增长能够在8%以上，比全国的6.5%水平要高出1到2个百分点；第二希望人口是净流入；第三商品房的销售周期比较健康。

已经被这家房企圈入重点考察的城市包括北京楼盘区域的郑州楼盘、天津楼盘、济南楼盘；华中地区的武汉楼盘、合肥楼盘；华南的厦门楼盘、深圳楼盘以及已经完成布局的上海楼盘区域各个城市。

据观点地产新媒体了解，中国金茂寻求二线城市机会的战略已经开始走出纸面论证阶段，3月10日，其以总价41亿元竞得天津河东热电厂地块，成为明确二线策略走出第一步棋。

事实上，在一线城市地价居高不下的情况下，越来越多的房企将规模增长的空间瞄向了具有潜力的二线城市，近段时间将这一诉求发挥得淋漓尽致的当数融创中国。

这家力争要在两年后实现千亿规模的房企，最近三个月已经斥资超过200亿元在二线城市攻城略地。

对金茂来说，要在2019年实现800亿的规模，二线城市必定会是关键。李从瑞指出，中国金茂的预算中，每年将拿出200亿元来进行土地购置。

“这里面大多数都会采取合作的方式，目前我们合作的大概是40%-50%。当然，未来也不排除通过并购的机会来完成快速发展。”

除了规模的诉求外，寻求

二线城市的机会同时也可以解读为中国金茂维持利润稳定的一种方式。在李从瑞看来，房地产毛利下降是行业普遍趋势，但拿对土地是维持利润稳定的前提。

“高毛利主要是来自于土地的获取，能不能够在不同的周期踩准时点，同时看到土地未来的价值。”

“新朋友”保利地产

以合作方式实现快速增长的中国金茂，也在近期遭遇了一回联合体带来的烦恼。

2015年10月21日，中国金茂联合碧桂园以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄(中关村(000931,股吧)科技园丰台园东区三期)1516-28-A地块和四合庄1516-28-B地块，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平米。

三天之后，就有市场消息指碧桂园要退出，原因在于高于平均水平的地价。据悉，碧桂园与金茂在土地拍卖前就已组建了合营公司，双方商定由金茂负责举牌，但金茂却在举牌过程中报出了超过碧桂园授权的金额。

一时间，关于碧桂园退出的消息在市场上引起轩然大波，虽然碧桂园强调“乡里人进城很快适应”，但和中国金茂的这次分歧，也着实反应了这家房企在进军一线中的犹疑。

很快碧桂园的退出消息得到证实，而关于新接盘者的传言中出现了中建的身影。不过，李从瑞在业绩会上向观点地产地产新媒体证实，碧桂园退出后，丰台区地块将由中国金茂联合保利地产(600048,股吧)开发。

“我们和碧桂园的关系都很好，他们实际上也想拿，但是确实以前没有在一线城市干过，心里没有底，所以后来他们提出来要退出。”

“但是他们还没有退之前，就有企业要来拿，就是保利，现在跟我们合作的就是保利，保利很努力地跟我们一起合作来做这个项目。从现在来看，这块地的楼面地价踩了一个低点，因为其他比我们还差的地方价格已经高过我们”

李从瑞称，虽然金茂去年合计拿了十个项目，但每一块地都处于基本低价的情况，包括北京获得的两宗地。从现在拿地的情况来看，我们现在手上所拥有的这些地本身就已经具有很高的价值。

以下为中国金茂控股集团有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：您对于内地房地产市场的走势怎么看？

李从瑞：2015年内地房地产已经不是下跌了，而是一个逐步回升的阶段。今年我们总体还是比较乐观，乐观的是政策会继续宽松。另外，过去两年土地供给受到了压制，供需关系也比较健康了，很多地方的去库存周期已经降到个位数以内。当然，整体还是出现分化，现在全国商品房的库存是7.2亿平方米，但70%多是分布在三四线城市，一二线城市都比较健康，这种分化会贯穿在整个2016年。

关于市场的情况，业内都有一个说法，大概三年一个周期。比如过去几年里，2013年非常火爆，2014年突然就不行了，2015年又在恢复之中，2012年、2013年、2014年就是一个周期，2015年、2016年、2017年也可能会是一个周期。所以从这个周期来看，2016年应该还是一个不错的市场，但是2017年可能会有一些新情况出现。

现场提问：一线城市房价上涨过快，地方政府已经着手调控，这对金茂是否会有影响？

李从瑞：如果出现对房价进行控制的话，首先说明市场太火爆、太好了。第二，如果市场太火爆要进行控制，是有利于这个城市的可持续发展。回过头来看，当年房价控制最厉害的就是北京，尽管这样，北京的五环内还是进入了六万元时代。所以如果是政府来控制整个房价，使它不过快上涨，本身就是一个重大利好。

现场提问：中国金茂今年的销售目标如何？货值储备的区域分布是怎么样的？

李从瑞：今年要完成360亿元的签约销售，其中有300亿来自二级开发，还有60亿是一级开发。300亿的二级开发里面对应的货值大概是450亿，所以去化只要在60%-70%就能够完成销售目标。就分布而言，60%是分布在一线城市。

现场提问：一二线城市整体向好，土地市场特别火爆，今后在一线城市会如何获取项目？

李从瑞：从中国金茂来看，我们认为二线城市正在出现机会，一线城市由于地价过高，竞争力正在减弱，所以中国金茂2016年会更关注一些经济比较活跃的二线城市。

这个经济活跃体现在以下几点：一是GDP增长能够在8%以上，比全国6.5%水平要高出1到2个百分点；第二希望人口是净流入；第三商品房的销售周期是比较健康，比如说在个位数以内，这会是我们重点选择的一些二线城市。

现场提问：有没有具体的城市？

李从瑞：中国金茂现在是五大区域，比如说在北京区域，我们会关注郑州和天津、济南；华中地区会关注武汉、合肥；华南地区，会关注厦门、深圳；上海区域，主要还是集中在原先已经进入的这些城市。

现场提问：2016年公司买地是继续采取跟去年相同的策略，跟多家合作一起去拿地，还是像其他国企那样并购或者在集团内进行重组？

李从瑞：关于土地的购置，去年我就回答过这个问题，希望2019年签约额达到800亿，这个目标仍然没有变，所以我们每年拿到手上的土地，希望能够有200亿。这里面大多数都会采取合作的方式，目前我们合作的大概是40%-50%。当然，未来也不排除有并购的机会来完成快速的发展。至于集团内部的重组，目前还没有这方面的考虑。

现场提问：过去两年公司买了很多地，销售增长很快，但2016年土地成本在攀升，毛利率很难维持原来的水平，如果2019年要达到800亿元，会不会牺牲利润？

李从瑞：从整个行业趋势来讲，接下来会有拿地毛利各方面的空间会越来越小的问题。但从个体来讲，能不能保证高毛利，由很多因素来决定，当然土地的获取是很重要的方向。

中国金茂2015年已经取得了十块地，在广州楼盘的两块地基本上都是底价获得的，未来的毛利肯定都在30%以上。佛山楼盘也是底价获得，毛利会更好。至于未来能不能抓住好的周期获得土地，产生高的毛利，不是由整个行业最后来决定的。

关于毛利的问题，中国金茂一直会坚持希望能够以高毛利来体现公司差异化的优势。高毛利主要是来自于土地的获取，能不能够在不同的周期踩准时点，同时看到这个土地未来的价值；第二就是做改善性的需求。

中国金茂只在一线和二线城市做这些住宅型项目，还没有到过三线和四线城市，这与当前国内供给侧改革是不谋而合的，所以我们专门做高端，做改善型，这本身就能够带来高毛利和溢价，第三品牌也给我们带来了一定的溢价，在内地，大家对中国金茂已经形成一种品牌认知。

虽然行业整体毛利下降的趋势不可逆转，但作为个体，能不能做得更好，我们还是很有信心。

现场提问：碧桂园退出北京丰台地块的合作后，目前的进展如何？对于这块地的地价，公司怎么看？

李从瑞：我们和碧桂园的关系都很好，他们实际上也想拿，但是确实以前没有在一线城市干过，心里没有底，所以后来他们提出来要退出。

但是，他们还没有退之前，就有企业要来拿，就是现在跟我们合作的保利。保利是很努力地跟我们一起合作来做这个项目，从现在来看，这块地的楼面地价踩了一个低点，因为其他比我们还差的地方价格已经高过我们。

现场提问：中国金茂通过定增引入新华保险(601336,股吧)的想法是怎样的？会产生怎样的协同？

江海：新华保险去年已经算是股东，占9%左右的权益，目前也在董事会派驻了一个董事。我们当时希望新华保险进来做我们的股东，实际上一个是配股，直接给我们资金上的支持。

长远来看，还是希望作为战略股东，跟我们可以有很多的合作，因为保险公司和地产公司有很天然的合作基因，这种婚姻还是很美满的。今后我们会在一些写字楼的开发，甚至海外资产收购，以及销售端的流动性上进行大量的合作。

现场提问：中国金茂离岸债务的比例比内地高，有没有计划把这个比例调整一下？

江海：现在我们大概是50对50。随着国内融资渠道的拓宽，比如说去年我们就在境内发了人民币债。随着国内人民币借款或者是债的成本降低，我们肯定要加大国内的比例，会把国内的占比提高到50%以上。

现场提问：金茂商业的上市有怎样的进展？

李从瑞：商业我们是有上市的想法，但是现在还没有进入实质性的操作阶段，希望能够加快。

现场提问：公司对于二线城市看好，是否说明一线城市存在下跌的可能？

李从瑞：一线城市的价格涨不代表能够赚更多的钱，因为土地价格也在涨，所以最终还得取决于售价增长幅度跟土地价格增长幅度的匹配度。我们说有些二线城市出现机会了，就是因为这个匹配度更好了

现场提问：今年的拿地预算是多少？

李从瑞：今年我们希望能够拿200亿的地，但是能不能拿得着现在还不知道。

现场提问：公司2015年的利润出现下滑的主要原因是什么？

李从瑞：之所以2015年最后报表呈现利润比2014年有所下降，本质上有两方面的影响，一是由于长沙土地限售，导致2014年、2015年这两年中国金茂基本上都没有土地销售；另外2014年正好赶上是一个房地产欠年，这一年的销售是215亿，相比2013年只有个位数的增长。

从2010年到2014年，我们的复合增长率是比较高的，达到36%，到了2015年，有一个波动期我认为也是很正常的。即使算上2015年下降的情况，过去五年我们的复合增长率也能达到22%，是一个很不错的业绩。更重要的是，我们2015年的销售非常好，签约有了40%的增长，所以未来的利润表现情况还是可以期待的。

现场提问：宁高宁就职中化，他在商业方面也是非常有经验，到中化集团之后，对未来的前景和展望有没有一些新的指示或者规划？

李从瑞：宁总到这里不到两个月，时间不长。去了我们的多个项目，大概有两周的时间我都在陪他跑我们的地产项目，所以宁总对中化集团下属的地产板块会坚定不移的支持，加速、加快发展。