铁岭

住房租赁新时代 长租公寓遭遇行业痛点

2017年12月18日来源:新快报行业动态责任编辑:jingjing

随着长租公寓概念越发火爆,其正以新姿态闯进大众消费生活,改变着现有房屋的租赁生态。

记者走访发现,相较于传统租房市场需要中介费、租房不可随意转租等缺点,长租公寓在运营、管理、服务上都凸显其便捷、品质等优越性。不过,由于长租公寓尚属初期发展阶段,难免暴露不少行业痛点。

分“集中式”和“分散式”两类

所谓的长租公寓,大多是投资者将房子租赁过来,并进行装修改装升级,再对外出租的公寓。目前长租公寓的受众群体主要面向白领和大学生,以单间的形式出租给周边租客,并推出助理式管家、家电维修服务、社区文化活动等租后服务。

记者发现,目前国内长租公寓从运营模式上看主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式长租公寓主要以传统的商业地产运作模式,充分利用闲置地产进行独栋商业楼宇运营,如万科泊寓、魔方公寓;分散式长租公寓则主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源,进行重新装修管理,如自如、相寓。

损坏等情况,会有人立即上门处理

记者了解到,目前长租公寓几乎都打着社交平台旗号,号称为城市青年提供丰富多彩的社交活动。那么,长租公寓的社交活动组织情况实际上又是如何呢?记者在泊寓公共空间看到,这里设施齐全,涵盖露天阳台、台球桌、电视、健身房等。李先生表示,管理员偶尔会组织饭局等活动联络租客间感情,“不过,活动组织频率并不高,再加上平常大多数租客较忙,目前公共空间的利用率很低,偶尔上来却发现空无一人。”

打“特色牌”规避行业竞争风险

近两年,长租公寓领域涌现出许多新项目,如,主打女性公寓的她寓、为青年营造创业氛围的蝌蚪公寓、提供青年温暖便捷的冠寓等。其中,2016年底开业的冠寓,截至今年10月底,已进驻14个城市,项目开展达28个。

面对巨大的市场需求量以及长租公寓领域蓬勃发展,如何规避产品同质化竞争已成为板上钉钉的棘手问题。魔方公寓相关负责人向新快报记者表示,魔方公寓在行业内率先推出“公寓+”战略,以住宿产品为核心,利用互联网平台整合各类生活服务资源,如办公、购物、餐饮、家政、交友、健身等,打造满足居住和生活需求的一站式长租领域生活服务平台。此外,该负责人介绍,魔方为满足不同类型的租住人群需求,还裂变出针对新精英人群的魔尔公寓和为B端企业打造综合住宿方案的9号楼公寓。

“在房间设计上,我们注重个人空间的私密性和独立性,功能设置也考虑到使用者的日常所需”,该负责人表示,魔方公寓聚焦租住本质,在产品和服务上加入更多人性化模块,如,每间房间配备烹饪和用餐功能兼具的厨房;洗手间进行干湿分离;储物、晾晒、阅读、会客场所等也做了细致空间划分。

作为目前广州运营规模最大的长租公寓,泊寓也致力于为青年提供高性价比的租赁环境。泊寓品牌相关负责人指出,目前泊寓通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能,并推出极小公寓系列,以18-25平方米的建筑面积为主,同时满足租客居住、独立卫浴、晾晒、收纳等需求。

此外,泊寓还自主开发了基于移动互联网的管理平台,把看房、签约、缴租等所有租务场景实现线上管理,提高了交互效率,降低了管理成本。记者在租客展示的每月收费单上看到,收费单上细致列出本月需交的物业、水电、房价等费用,账目清晰可复查。

未来房屋租赁市场会朝着怎样的方向发展?

长租公寓盈利是难题

有业内人士指出,长租公寓在资金链、管理、运营等方面存在弊端,如在运营方面,遭遇同质化竞争加剧、获客成本持续上升等难点。此外,有专家认为,盈利问题是目前长租公寓遭遇的最大挑战,其中,投资者与租户的矛盾关系亟需改善。

方圆地产首席市场分析师邓浩志向新快报记者表示,现阶段长租公寓最大的问题在于盈利困难,市场要发展长租公寓,首先必须解决好企业盈利问题,“如果企业不盈利,未来是很难有企业大规模参与到长租公寓领域的。”邓浩志认为,国家大力推进“租购同权”政策,但其中投资者与租户矛盾关系问题显著,“如果企业不能通过增加服务和其他手段提高盈利,大多数都会处于亏损状态。但如果让企业盈利,意味着租金上涨,租金上升则与国家发展租赁市场的目的相背。”

对于有人提出的“租房代替买房”,邓浩志认为,从居住角度来看,如果“租购同权”政策可以让居民租房享受与买房同等权利,一样也可以解决医疗、教育等问题,那么这个说法没有问题,“但从资产保值增值的需求来看,这是完全不可行的。”

邓浩志认为,现在长租公寓无论是土地制度、融资制度、发展模式还是开发商的盈利模式、退出机制,仍有一系列问题亟待理顺。

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