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抄底最好的18个月要来了 住建部专家说还要涨

2016年07月28日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

2016年上半年转瞬即逝,下半年的房价成为购房者们关注的焦点。


中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌告诉邦爷,无论从交易额、交易量、还是投资,可以看出来房地产这轮周期的高点是在今年的三四月份,今年市场呈现抛物线状,下半年热度不会下降,只是增幅放慢。


他指出,全国的房价从去年的四五月份就开始环比上升,但如今上升依旧但幅度减少,这与房地产的短周期(3年左右)市场变化是一致的:在三年左右的时间,即便是市场不调控,市场上升到一定的点,购买力也会向下走。


上半年楼市地市已赚疯


“开发商今年赶紧推盘,是有道理的。”顾云昌表示。


中原地产的统计数据显示,35家公布了业绩的企业,它们的销售量合计达12425.92亿,同比涨幅度高达70.6%,其中同比涨幅超过一倍的企业多达12家:金茂、碧桂园、融创、龙光、时代、新城、中骏、瑞安、禹州、景瑞、旭辉、金地等。


35家房企的年度任务指标平均完成率在64%,远超往年的平均完成率。


随之,房企们开始调整年度销售目标。比如,碧桂园就将今年的销售目标从原定的1680亿元提高到2200亿元。旭辉控股也已上调了全年合同销售目标至438亿元(按此目标,其上半年业绩完成率为63%)。


楼市销售火爆,热门城市的土地市场更热。


中原地产数据显示:年内截止7月21日,全国主要50大城市土地成交额合计高达11644亿,同比上涨了45.6%。


其中排名最高的杭州,土地成交金额高达963.13亿,同比涨幅高达338.8%,另外南京、苏州等城市涨幅也均超过了100%。


从平均楼面价看,杭州同比上涨189%、南京上涨115%、苏州上涨196%,上海上涨66%,合肥上涨149%、深圳上涨326%、厦门上涨134%。


另外,上半年部分二线城市的土地出让金已经接近或者超过了2015年的水平,其中:杭州已超出34%,合肥超了21%,苏州超过15.3%。


从平均溢价率看,苏州、合肥等城市平均溢价率超过100%。


下半年,拿了地王的小心了


先来看看大势。


国家发改委新闻发言人赵辰昕就表示,当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。其中,一二线城市要防止房价持续过快上涨;三四线城市要根据当地市场情况化解房地产库存。


顾云昌认为,目前调控强调一城一策,分城施策。货币供应量是全国性的,土地供应量是地方性的,所以不同的城市巧妙调整土地供应,能有效调节楼市走势。加之宏观上货币政策的使用,就足以调控宏观经济和房地产经济,实现供给侧的结构性调整。


因而从效果上讲,目前的房地产市场可能即将进入短周期的回落阶段。


他指出,中国房地产市场无论是销售还是投资,均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中,会出现从回暖反弹到见顶,再到降温的全过程。


我们看到今年上半年楼市的热销,可能让全年房地产销售面积达到历史新高(超过2013年130551万平方米的历史峰值)。


“今年3-4月份销售、投资等数据冲顶,意味从去年一季度以来的上升周期已经完成,此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”


顾云昌预测称,2017年,房地产销售或将明显放缓,甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支,但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段,此后又会出现回涨的情形。


因而总体看来,拿了“地王”是有风险的,三四线城市库存高企,拿了土地卖不掉房;一线城市地价过高;1.5线以及2线城市土地价格被推涨,但后续支撑力存不确定性。


但房企不拿又不行。顾云昌指出,如果不拿地,开发商下一步将面临无地开发的局面。所以开发商会很纠结,只能博弈未来的预期。


所以,开发商拿地的时间和地点相当重要,这直接决定其利润。


“而很多拿地王的开发商做楼盘其实很艰辛,市场一弱就可能被套住,甚至导致被淘汰或兼并。”


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